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上海年底开闸住宅供应 新盘销售策略将调整

2016-12-10 08:44:11 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:8648

  上海年底开闸住宅供应 新盘销售策略将调整

  唐韶葵

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  年底上海市场供应反弹,房价进一步企稳的趋势越发明显。

  同策咨询统计显示,12月首周(11月28日-12月4日)上海全市新增17张预售证,共有7个住宅类项目新推1897套房源入市,新增供应面积17.64万平方米。内外环均有新房源入市,均价2.56万元-12万元/平方米。

  虽然机构间统计口径不一,但新建商品住宅供应开闸的趋势已经明显。而在高供应支持下,上海楼市进一步反弹。

  据上海中原地产统计,12月首周新建商品住成交面积15.1万平方米,环比增加9%。不过双休日开盘数寥寥无几,日均仅实现逾1万平方米成交。

  中原地产市场分析师卢文曦12月9日对记者指出,供应增加对楼市的影响较大。此前供应不畅,在开闸后得以缓解供求矛盾。而在调控之下,需求端受到抑制。供求之间落差有望得到平衡,价格自然也不会继续快涨。相比之下,近期入市开盘的项目价格均低于市场预期。

  价格松动

  卢文曦指出,住宅供应增加可以缓解市场情绪,但总体来说上海库存还是不够。不过在调控升级环境下,部分买家丧失购房资格,供求落差暂时得以降低。房企对价格的坚持度也不再高涨,短期房价走平是大概率事件。

  从区位表现来看,12月首周奉贤区凭借单个项目近4万平方米的交易量排名全市第一,超过排名第二的嘉定区3万平方米。原闸北区同期成交1.3万平方米,排名一反以往中下游趋势上升到第四。卢文曦称,近期市场最大特点在于单个项目可以支撑整个区的交易量。和以往相比,当前推盘几乎是一次性,所以只要有项目入市,交易量波动会特别明显。

  从成交榜单前十的项目来看,单价在2万元/平方米以内的项目有3个。基于前期高价房入市,近期成交还在惯性延续,尽管只有几十套成交,但在市场成交相对疲软格局下,依然排在靠前位置。统计周期内成交均价为44499元/平方米,环比上涨7.3%。

  卢文曦表示,上海出台“11·28”政策,尤其是“认房又认贷”,并且要查全国征信,要求已经严格于以往。通过多次政策叠加,今年调控力度可谓史上最严。预计上海会折损近半客户,以置换客为主的中心区客户量将有更严重折损。而即便留存市场内的买家也因为政策进一步趋紧观望气氛浓厚,这对今后转化成交易数据带来很大制约。他指出,尽管首周成交是近几周反弹最高的一次,但绝对高度处于较低水平,延续性不强。预计上海市本轮反弹或就此暂告段落,12月成交会在低位盘整。

  卢文曦认为,从推盘价格来看,首次入市产品和板块均价持平,而后续再次投放的房源和前批房源落差不是很大,这些都给市场价格稳定的预期。随着供应情况改善,供求矛盾有望得到缓解。

  销售策略将调整

  房企的心态也在变化。上述业内人士指出,11月28日上海发布新政进一步坚定了调控房价的决心。这将大大改变买卖双方对房价继续上扬的预期。

  同策咨询研究部总监张宏伟12月9日对记者指出,一般而言,现在房企能拿到的预售许可证价格比此前申请的价格低10%,房企以这个价格开盘,去化情况还可以。

  “现在正好检验市场,如果房企心平入市又卖得不错说明市场还有潜力可挖,不用过于恐慌。”卢文曦指出,现在价格可以低于预期,但明年即便是价格与现在持平,基于资金成本来看,也算在亏本。因此,他认为,房企不敢卖不动就封盘,而是采取积极的销售策略。

  21世纪经济报道记者采访的多名房企人士均认为,成交量可判断市场变化。现在成交在下滑,销售策略也将作出相应调整。

  同策咨询研究部统计显示,受“沪六条”影响,11月上海商品住宅网签量60.35万平方米,环比下滑30%,同比下滑60%,是2015年3月以来的最低位,供应量也连续两个月下挫,仅新推预售18.75万平方米,为今年3月份以来最低值。

  据统计,按照3个月移动存销比计算,市场去化周期已经扩大至7.6个月。同策咨询方面表示,用10-11月的平均去化速度计算,上海市存销比已达10个月, 加上供应量提升,预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上。

  张宏伟指出,个案价格有可能会在2017年中左右出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大,中高端楼盘以及外环沿线高价地频出的板块极有可能率先降价。

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